Ипотечный рынок не растет

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги третьего квартала 2015 года на рынке ипотечного кредитования.

Если первые два квартала года показали, что ипотечный рынок откатился назад к показателям 2012 года, то в третьем квартале мы можем говорить о фиксации рынка в определенной точке: падение остановлено, но сил для бурного роста пока еще нет.

Не утонуть помогла господдержка

Ипотечный рынок не растет

В августе ЦБ в очередной раз понизил значение ключевой ставки, текущий показатель равен 11%. В 2014 году ставка менялась 6 раз на повышение: с 7% на начало года до 17% на конец года. За 9 месяцев 2015 года мы наблюдаем уже пятое понижение ставки и от того, какого значения она достигнет к концу года, будет зависеть выполнение планов по выдаче займов. За счет запущенной весной программы государственной поддержки ипотеки на приобретение квартир в новостройках, ипотечный рынок удалось удержать на плаву, даже с учетом глубокого проседания сделок на вторичном рынке.

Таким образом, за 8 месяцев года выдано чуть больше 400 тысяч кредитов. Падение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года произошло на 37,7%. Сумма выдачи составила свыше 660 млрд рублей, что ниже показателя прошлого года почти на 40%. Если учесть, что во втором квартале снижение объема выдачи к 2014 году составляло почти 42%, то можно говорить о росте выдачи ипотеки, в том числе и за счет снижения ставок.

Значение средневзвешенной ставки за квартал снизилось на 0,44 п.п. до 13,79%, а минимальная ставка по программе с господдержкой снизилась на 0,5 п.п. до 10,9%. Средний размер взятого кредита равен 1,63 млн рублей, что выше показателя предыдущего квартала на 10 тысяч рублей, но все еще ниже показателя прошлого года на 60 тысяч рублей.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ с 2012 года

на 01 сентября	2012	2013	2014	2015	Изменение к 2014 году,%	Изменение к 2012 году, %
Количество кредитов, ед.	450 784	517 007	652 343	406 373	-37,71	-9,85
Объем выдачи, млн. руб.	627 803	800 415	1 100 969	661 850	-39,88	5,42
Средневзвешенная ставка, %	12,90	12,67	12,24	13,79	12,66	6,90
Средняя сумма кредита, млн. Руб.	1,39	1,55	1,69	1,63	-3,50	16,94

Источник: ЦБ за восемь месяцев года на 01 сентября с 2012 года

— Проанализировав основные показатели развития рынка ипотеки за 8 месяцев года, можно отметить следующие положительные факты, — комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Во-первых, разрыв между данными количества и объема выданных кредитов 2014 и 2015 годов постепенно сокращается, показатели к третьему кварталу улучшились на 2,01 п.п. и 1,59 п.п. по сравнению с показателями второго квартала. А во-вторых, несмотря на то, что средневзвешенная ставка сегодня самая высокая за последние пять лет, объем выдаваемых кредитов, как и средний размер выданного займа, выше, чем в 2012 году. Хотя количество вновь выданных кредитов существенно ниже, чем в предыдущие годы. Средний срок, на который берут кредиты, также снизился на 2,3% в сравнении с аналогичным периодом 2014 года — со 176,6 до 172,5 месяца, то есть мы видим, что люди не готовы брать долгосрочные обязательства, оформляя кредит на максимально короткий срок, и в последующем стараются погасить его досрочно.

Тем не менее, как отмечают аналитики «Метриум Групп», существенного рывка в показателях не произошло, а значит, дальнейшего роста рынка только за счет государственной программы ждать не приходится.

По данным Минфина России, за апрель — июль 2015 года было выдано около 78 тыс. ипотечных кредитов по программе с господдержкой на сумму более 136,5 млрд рублей, что составило свыше 40% объема выданных за этот период кредитов. Но начиная с июля выдачи по этой программе оставались на одном уровне, их доля в общем выдаваемом объеме не превышала 45% даже с учетом того, что участники активно снижали ставки — минимальная ставка с 11,4% снизилась до 10,9%. В результате доля ипотеки в сегменте эконом-класса в Московской  области снова составила 70%, в то время как во втором квартале 2015 г. ее доля была чуть более 55%. В новостройках Новой Москвы доля ипотеки чуть ниже, чем у соседей из области — 64%, но на 7 п.п. выше, чем в предыдущем квартале. В старой Москве в эконом-классе доля ипотеки гораздо ниже — 33%, однако она стабильна по отношению к предыдущему кварталу этого года. Ипотека в новостройках бизнес-класса Москвы практически  отсутствует, ее доля составляет порядка 5-7%.

Валютных кредитов меньше не стало

Для дополнительного стимулирования рынка было предложено расширить действие программы на вторичный рынок, однако ставки на вторичку даже в АИЖК начинаются от 12,25%. Без снижения этих ставок рынок ипотеки будет и дальше «буксовать». Тем не менее, положительная тенденция есть: с начала этого года ставки на вторичном рынке постепенно снижаются: с 16—17% в начале года до 13-14% сегодня. Стандартный первоначальный взнос на сегодняшний день — от 20%. Есть предложения от 15%, но ставки в этом случае выше средних по рынку.

Еще один примечательный факт: несмотря на то, что у валютных ипотечников появились серьезные проблемы с погашением кредитов из-за снижения  курса рубля, количество выданных в валюте кредитов с начала 2015 года не уменьшается. При том, что многие банки закрыли в этом году валютные ипотечные программы, размер выдачи ипотеки в иностранной валюте вырос в 8 раз с начала года и достиг на 1 сентября 2015 года 103 кредита. Правда, срок кредитования небольшой — 3,8 года. Какова доля кредитов была взята с трезвым расчетом, а какова с необоснованным оптимизмом — сказать сложно.

 — Отсутствие высокого роста ипотечного рынка помимо невысокой покупательской активности объясняется тем, что банки максимально ужесточили подход к рассмотрению ипотечного клиента, — поясняет Мария Литинецкая. — На сегодняшний день лишь каждая десятая заявка получает одобрение. Зато показатели кредитоспособности у получивших кредит максимально высокие за всю историю продукта. Причинами отказа в большинстве случаев являются наличие негатива в кредитной истории, наличие уже взятых кредитов (то есть высокая долговая нагрузка) и работа в высокорисковых (в период кризиса) сферах — услуги, творчество и т.д.

Дефолта «ипотечников» ждать не стоит

По данным «Метриум Групп», ипотека по-прежнему остается самым стабильно погашаемым кредитом: размер просроченной задолженности сроком 90 дней и выше на 1 августа составил 2,8%. Для сравнения: просрочка по другим видам кредитования за этот же период составила 14,3%. То есть, несмотря на рост несвоевременных платежей (из-за задержки выплат зарплаты, сокращений), ожидать массовых дефолтов среди ипотечных клиентов не стоит, так как основные проблемные долги сконцентрированы в сегменте необеспеченных займов — потребительские кредиты и кредитные карты, где оценка потенциальных клиентов существенно мягче.

Напомним, что в начале года прогнозы по сокращению объемов выдачи ипотеки были самые разные: от пессимистичного — в 8 раз до оптимистичного — всего в 2 раза (то есть выдача за год должна составить порядка 850 млрд руб.). К концу года АИЖК увеличило прогноз в полтора раза — до 1,2—1,3 трлн руб. За счет программы с господдержкой планировали выдать не менее 400 млрд рублей, а за счет снижения ключевой ставки выделенных денег должно хватить уже на 700 млрд рублей, и порядка 300 млрд рублей банки должны были выдать за счет собственных сил. На конец III квартала оптимистичный план реализован на 78%, а план АИЖК всего на 55%.

— Для реализации обоих прогнозов должны включиться рыночные механизмы саморегуляции рынка, которые приведут к снижению ключевой ставки, — резюмирует Мария Литинецкая. — К сожалению, о скором выходе ипотеки из кризиса говорить пока рано, а потому «костыль» в виде господдержки на 2016 год рынку все еще необходим, как и другие инновационные идеи.

Елена Кудымова,

Директор по связям с общественностью «Метриум Групп»